二手房买受人，未办理过户登记可否被执行地？

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最高院裁判观点：二手房买受人，即使未办理过户登记，也能排除原房主的普通债权人对该房屋的执行

每日法言

来源 | 法门囚徒、民商事实务

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裁判要旨

本案买受人在《房产买卖协议》签订后，已经依约定支付了大部分房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但作为合法占有人有权要求出卖人为其办理案涉房屋的过户登记手续。而本案普通债权人的权利内容，指向的是出卖人（本案保证人）的一般责任财产。作为买受人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。

案例索引：

《刘爱生与杜丹清案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民再355号】

争议焦点：

二手房买受人能否排除原房主的普通债权人对该房屋的执行？

裁判意见：

最高院认为，本案中，杜丹清对陈胜明的担保债权亦经人民法院生效判决予以确认，而刘爱生与陈胜明、陈新玲签订的《房产买卖协议》的效力亦经人民法院的生效判决予以确认，杜丹清和刘爱生均系陈胜明的债权人，二者的法律地位平等，但各自的债权内容有别。具体而言，杜丹清作为债权人，在债务人厦门圣达威服饰有限公司和其他保证人未清偿债务的情况下，有权要求保证人陈胜明以其全部财产承担连带清偿责任，其债权指向的责任财产范围，是陈胜明的全部个人财产，包括陈胜明在案涉房屋中扣除尚欠银行贷款部分的应有份额。而刘爱生作为债权人，在案涉《房产买卖协议》签订后，已经依约定支付了大部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但刘爱生作为合法占有人有权要求出卖人陈胜明、陈新玲为其办理案涉房屋的过户登记手续。

由此可见，杜丹清作为债权人的权利内容，指向的是陈胜明的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产；而刘爱生作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。

《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。

由此可见，刘爱生作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。

本案中，陈胜明将案涉房屋出售给刘爱生并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，杜丹清作为债权人的权利并未因此而受到损害，其仍然有权就房屋价款中陈胜明的应有份额主张相应的权利。相反，在案涉《房产买卖协议》合法成立、且已经实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为杜丹清债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了陈胜明的责任财产范围，亦直接损害了刘爱生的合法权利。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，是执行程序中对案外人的异议进行形式审查的判断标准，并非是对案外人权利的最终确认，案外人实体民事权利的内容是执行异议之诉的审理范围。原审法院将该条规定作为审理本案的法律依据，混淆了执行异议的审查与执行异议之诉的审理之间的差别，本院予以纠正。被申请人杜丹清关于不能排除陈胜明与刘爱生恶意串通损害其合法权益等诉讼理由，不仅未能提供相应的证据予以支持，亦明显与本院认定的案件事实不符，本院不予支持。

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最高院裁判观点：二手房买受人，即使未办理过户登记，也能排除原房主的普通债权人对该房屋的执行