入住尚未过户的房屋能否被强制执行

    为了方便孩子上学，2015年1月17日，徐某与刘某签订了《房屋买卖合同》，约定刘某将其一套学区房出售给徐某。

   合同签订后，徐某将房款一次性交付给刘某，刘某出具了收条，并将房屋的所有权证、钥匙交付给徐某。后徐某入住该房，陆续缴纳了水费、电费、物业管理费等。因该房屋是刘某从他人处购得，徐某购买该房屋时，刘某仅有该房屋的所有权证，没有土地证，因此，徐某没能办理过户手续。

   2016年5月，法院在审理谢某与刘某民间借贷一案时，谢某提出诉前财产保全，要求查封刘某名下的财产。法院作出裁定查封刘某名下的房屋。后谢某向法院提起诉讼，法院审理后调解结案，并制定了民事调解书，规定刘某偿还谢某借款，于2016年8月10日前付清。调解书生效后，刘某没有履行义务，谢某于是向法院申请执行被查封的房屋。对此，徐某提出执行异议，指出该房屋已由自己全款购买并实际居住，要求法院停止对该房屋的执行，解除对涉案房屋的查封、评估和拍卖。法院审理后裁定停止对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《规定》）第17条关于停止执行的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。也就是说阻却房屋执行的条件包括四项：1.存在真实、有效的《房屋买卖合同》；2.购买人已经支付全部价款；3.购买人实际占有房屋；4.购买人对未办理房屋过户手续没有过错。

   本案中，徐某与刘某之间的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，买卖合同有效。刘某出具的收条，证实徐某支付了全部价款。徐某提供的水费、电费、物业管理费发票等证据证实其已经实际占有涉案房屋。

   《规定》中的“第三人对此没有过错”，是指第三人未能办理产权过户手续，是由于被执行人不协助办理登记等非第三人过错造成。本案房屋没有及时过户的原因是双方当事人在买卖房屋时，仅仅取得了房屋所有权证，未取得房屋的土地证。经法院了解，刘某购房时该地区实行两证分离；而当徐某办理房屋过户手续时，该房屋又处于被查封状态，不具备过户登记条件，因此，未办理过户登记并非徐某的原因，其不存在过错。因此，法院裁定停止对涉案房屋的执行。

   另外，根据合同法第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。徐某与刘某订立的《房屋买卖合同》，是双方自愿签订的合同，办理房屋过户手续是刘某应当承担的协助义务。如果徐某向法院提出请求，要求刘某协助办理涉案房屋的过户手续，法院应当支持。

    （作者单位：江苏省徐州市泉山区人民检察院）